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房地产中介:长租公寓与ABS搅局者

来源:原创   作者:czr   发布时间:2019-01-30

  8月中旬,我爱我家前副总裁胡景晖的一番话,不仅导致他被已工作了18年的老东家扫地出门,更是引发了一场舆论风暴。

  胡景晖的这番话,有两句很关键,一是“资本大幅度进入长租公寓是推高房租的主要原因之一”,二是“长租公寓爆仓,什么在网上赚钱,一定比P2P爆雷更厉害。”

  说来也巧,胡景晖的一番隔空喊话之下,网络上曝出很多关于自如一类的长租公寓运营商抢房源的现象,更有杭州(楼盘)的鼎家长租公寓陷入破产,真可谓很应景。

  地产中介变身长租公寓运营商

  资本进入长租公寓是不是房租上涨的主要原因呢?笔者认为,是的,尤其是脱胎于链家的自如一类的长租公寓运营商是主要的推手。

  长租公寓行业诞生好些年了,为什么今年“妖风”很大呢?其实在于房地产中介这个搅局者。

房地产中介:长租公寓与ABS搅局者

 
  长租公寓的运营模式分为轻资产运营与重资产运营,重资产运营就是万科之类的地产商用的模式,轻资产运营就是房地产中介之类用的模式。

  SOHO中国董事长潘石屹说,做长租公寓是注定要亏本的,因为要用6%利率的贷款建设,然后获取1%的租金回报。潘石屹之话对了一半,同时也说出了一个事实,就是长租公寓的投资回报确实是没那么丰厚的,而且周期是比较长的。

  以深圳(楼盘)某长租公寓为例,成立7年一直未盈利。其2015年公司净利润亏损达到246万元,2016年亏损扩大至585万元,到2017的前3个月实现营业收入仅为54万元,净利润亏损达到234万元。

  为什么难赚钱呢?我们从商业模式上看,一是长租公寓希望通过统一的装修和运营,获取租客,从租客赚取高于付给房东的价差,二是运用租客的押金沉淀。但现实是很烧钱,而且回报周期比较长。

  那么要赚钱,一是房源足够的多,即扩张速度快;二是房租是上涨的。所以,房地产中介进入长租公寓领域,从中介商变成运营商,是断然不能接受低回报的现实,作为行业的后进入者,是必须要通过快速的资本扩张形成垄断、提高房租来获取回报的。

  在扩张过程中,成本是不断被抬升的,一是业务人员是无所谓获取房源的成本高低的,他们的考核在于规定时间内获取房源数量;二是长租公寓的运营人员被考核的是如何提高周转,所以不少自如的客户反映甲醛味很浓。

  至于在长租公寓标准化装修运营过程中,所滋生的道德风险和成本就更高了。曾经某个倒闭的长租公寓换一个电子锁的成本就高达数千元,房东九成新的冰箱被扔掉等等,其实这也是在烧投资人的钱。

  所以当搅局者房地产中介介入后,(楼盘)回龙观的抢房源、提高租金也就很正常了。

尤其是自如,孕育于链家,而链家堪称中国租房市场上的王。在,房屋中介市场占有率最高的是链家,长租公寓领域市场占有率最高的是自如,找房平台上市场占有率上升最快的是贝壳找房。

 
  尤其是自如,孕育于链家,怎样从网上赚钱,而链家堪称中国租房市场上的王。在,房屋中介市场占有率最高的是链家,长租公寓领域市场占有率最高的是自如,找房平台上市场占有率上升最快的是贝壳找房。

  笔者在七八年前发现,房地产中介市场是个典型的非标、区域寡头垄断市场,中介对价格的扰动力量其实很大的。2016年春节后,上海(楼盘)买房如同买大白菜一样的疯狂场景中,链家这些房地产中介在其中扮演了什么角色?

  有人会问,房地产中介为何要进军长租公寓呢?在“房住不炒”、租购并举的背景下,新房市场受到调控后,巨大的存量市场意味着更大的舞台。但现实是,房地产中介进军长租公寓之后,近日引爆的问题,让其成为一个活生生的“搅局者”。

  当长租公寓挂钩上P2P和ABS

  房地产中介搅局了长租公寓,更可怕的是,还搭上了金融工具。这也就是胡景晖的第二句话所揭示的。

  8月下旬,杭州鼎家长租公寓一纸公告宣布破产,涉及4000多名租客和6家P2P网贷公司。鼎家的角色,不仅仅是一个长租公寓运营商,还是一个金融操盘者。

  鼎家的模式,是租客和鼎家签约时,实际上同时和P2P网贷公司也签约了。网贷平台将租客申请的贷款,一次性付给了鼎家,鼎家将部分房租付给房东,而租客每月偿还网贷平台的贷款。

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